三大原因让温州游资在京炒房受挫，业内建议出路之一是让“温州代理”与具有良好声誉及丰富成功投资经验的“京方代理”合作；投资人士称，双方互信是关键

　　对北京商铺经营收益缺乏认识，对政府政策把握不到位，无法取得银行的信任，多种因素下让温州游资在北京频频受挫。一种资本新出路的假设被提出，由“温方代理”组织游资，寻求在开发商和银行等方面拥有相当人脉的“京方代理”，进行资本和产品的对接。资深投资人士称，“温、京”合作需要很高操作技巧。

　　温州人近几年在全国各地炒房出了名，所采用的手段大多是通过整合大量资金作为一个大买家介入，与开发商讨价还价，在合适的价位上出手，当然前提是所投资的项目发展前景乐观，使投资回报有保障。但是近几年温州人在北京出手后却是多次受挫，日前有媒体报道中关村一项目就明确拒绝了温州炒家。温州游资将在北京如何谋求出路？据记者了解，目前业内出现了一种假设：“温方代理”组织游资，寻求有声誉有资源的“京方代理”，进行资本和产品的对接。

　　问题：温州人在京炒房“水土不服”

　　长青房地产有限公司高级销售经理马奎认为温州人在北京炒房受挫，从大面上来讲是源于“水土不服”。据记者多方了解，这种“水土不服”表现在三个方面。首先，对北京的地产市场缺乏足够了解。一位业内人士表示，无论是温州的个人或是温州小规模的投资团队，对北京的商铺买卖及未来的经营收益都缺乏清醒客观的认识，没有将北京与上海、温州等南方市场的商铺进行有效的对比分析，例如南方四季气候之分不明显，于是出现了大量的24小时店铺，而北京则相反，分明的四季让不同季节不同时点的收益水平差距很大，所以24小时店铺很少。

　　其次，对北京政府政策把握不到位。“开发商只有跟着政策走才会取得良好的收入，而温州人对北京的政府政策的了解程度几乎为零”另一位业内人士表示。他认为，主要原因在于北京复杂的人际关系不可能在短期内得以理顺，所以温州人只好依靠北京各大媒体的地产广告获取信息，而众所周知的是，北京各媒体上的地产类广告是全中国最好看、最吸引人，同时又是最不“靠谱”的，如果完全信任广告，按照广告所宣传的那样去投资买房，后果难以预料。

　　第三，无法取得银行的信任。马奎表示，在外地炒房炒坏了名声的温州炒房团，在北京继续故技重演，银行对此早已谨慎有加。一方面，全国各大国有及民营银行的总部几乎都在北京，在这个气势之下，温州人就很难取得对等的谈判机会；另一方面，这两年银行开始出台各项限贷政策，于是银行大门向温州人紧闭也是在情理之中的。

　　在这种情况下，温州游资面临出路，于是一种假设开始出现。

　　建议：寻求具有三方面素质的“京方代理”

　　曾经在北京投资过商业项目的温州人贺先生说：“无论存在怎样的限制，但是钱还是要赚的，问题的关键就在于如何在既定的游戏规则下面赚到钱。”他认为在多方挤压下，现在民间游资的“繁殖”需求如何得到满足的问题已经日益显现出来。据记者了解，这种需要正在催生出民间游资投资的“定向”代理机构。

　　马奎称最近业内一些同行对温州人集体买房投资一事做出了一些有建设性的假设，他称首先在温州人中出现代理方，通过大量努力的工作取得游资持有者的信任，形成“温方代理”；然后在北京寻找“京方代理”，对“京方代理”的要求要远远大于“温方代理”。业内分析，“京方代理”的领头人需要三方面的素质。一是在地产投资领域要有良好的声誉及丰富的成功投资经验，在地产投资领域征战多年，与各主流开发商的高层建立良好的互动关系，能在谈判上掌握相当的主动权；其次，该领军人物在政界、银行界也要有深厚的人际关系，对政策的把握程度要绝对高于一般投资人或中小规模的投资机构；其三，对银行的高层要有很强的说服能力，可以在多赢的预期下说服银行网开一面，提供按揭贷款等等，在以上条件基本具备的前提下，这样的“京方”民间代理机构才会与“温方代理”取得有效的对接，同时也会获取对方的信任，合作才会最后达成并开始操作。

　　各方观点

　　双方合作需明确风险承担比例

　　一位从事房地产投资多年的业内资深人士钱先生认为，如果这种假设要实现，“京、温”双方的互相信任是关键，但双方肯定要经历一个很长的磨合过程才会最终达成共识，同时双方还要明确对风险的承担比例，不违反相关法律条文规定，而在操作的层面则需要更高操作技巧。北京炜横律师事务所的律师杨明称，此类具体操作必须引入第三方即律师的参与并进行监督，并力争将可实施的方案规范化、合法化。

　　另一位发展商则表示，京城地产市场在每个方面的“水”都很深，想合作成功找到合适的项目是关键，当然也要理清各方面的关系。

　　投资者说

　　“只要有利，银行大门可以撬开”

　　对于这一假设，业内人士普遍认为合作要不断引入双方认可的理念，如果操作成功的话，未来京城本地及其他地方，例如大家都有兴趣的山西等地的游资，有可能都会因各自的“繁殖”需求而加入进来，解决好了就是疏通了民间游资的投资出路。

　　但资深投资人士钱先生表示“北京房地产市场的利润空间是有限的，对于一块新的投资领域来说，在整个市场还没反应过来时可以大炒一把，例如前两年的商业地产投资，但是当大家都明白过来的时候就千万不能再干了，否则准栽”。

　　同时他又认为“银行方面也是有空间的，只要有利可收，银行的大门也可以努力撬开，同时开发商也需要接受市场的再教育”。他认为，民间游资投资代理机构是否会成为开发商“投资专业课”的教师，应该在不久的将来得到认证，对于目前的这种设想并可预见的实操行为的总结是“如果直接做行不通了，那就要整合资源，转个圈再去做”，钱先生说。（张键瑛/文）